פסק-דין בתיק ת"א 2670-05

א.   לפניי תביעה לפיצויים בשל הפרה נטענת של הסכם שנכרת בין הצדדים בהתייחס למקרקעין הידועים כגוש 7036, חלקות 74 - 75 המצויים באיזור יפו שבתל אביב-יפו (להלן: " החלקות" או " המקרקעין").

ב. הרקע לתביעה

התובעת, ספין אוף בע"מ (להלן: התובעת" או " ספין") הינה חברה פרטית ובעלת הזכות להירשם כבעלים במקרקעין. התובע, הינו אחד מבעלי המניות אצל התובעת (להלן: " התובע" או " שמר" וביחד: " התובעים" או " המוכרים").

ביום 24.8.2000 נכרת בין התובעת לבין הנתבעים, מר דנקנר וגב' פואה, בת זוגו (להלן: " דנקנר" או הנתבע"; " הנתבעת" וביחד: " הנתבעים" או " הרוכשים") באמצעות נאמן, עו"ד בסון, הסכם לרכישת הבעלות בחלקות, על כל זכויות הבניה הצמודות להן (להלן: " ההסכם הראשון").

במסגרת ההסכם הראשון, הצהירה התובעת כדלהלן:

"1.2. [...] שאחד מיחידיה, מר אבי שמר (להלן: "שמר") עומד לרכוש את זכות הבעלות בשתי הדירות שבבית (להלן:"הדירות") [בית שהיה בנוי על חלק מחלקה 74 - י"ש] מאת המינהל ו/או נכסי אריאל ו/או הדיירים המוגנים שבהן, ובאופן ששמר יהיה הבעלים של הבית, וימכור את זכות הבעלות שבדירות לרוכש, ובאופן שהרוכש יהיה בעל זכות הבעלות בבית..

1.3. הואיל והרוכש, הפועל כנאמן עבור צד ג', מעוניין לרכוש את הבעלות בשתי החלקות בשלמותן, על כל זכויות הבניה שלהן, ע"מ לאחדן ולבנות עליהן בית מגורים אחד חדש, במקום הבית הקיים [...].

1.4. ספין מצהירה שלפי האמור בתקנון התב"ע התקפה כיום ת"א/ 2506, ועל פי היתר הבניה ועל פי התב"ע המופקדת בנוסחה כיום (תב"ע ת"א/2660, שאינה מפחיתה מזכויות הבניה של שתי החלקות) יוכל הרוכש לבנות את בית המגורים החדש שלו, ולנצל את מלוא זכויות הבניה שיוקנו למגרש בשתי התב"עות לעיל ובהיתר הבניה, העומד בתוקפו (להלן: "היתר הבנייה"), ובאופן שלא יפחת מ-950 מ"ר שטח עיקרי ו-450 מ"ר שטח שרות ובגובה של 10.5 מ"ר לפחות ממפלס הכביש ועד לרצפת הקומה העליונה, ובאופן שהרוכש יוכל לבנות קומה נוספת שגובה תקרתה לא יפחת מ-13.5 מטר ממיפלס הכביש". (נספח א' לתצהיר הנתבע).

ההסכם הראשון הותלה בתנאי מתלה, לפיו התחייבה ספין כי תוך שלושה חודשים ממועד כריתת ההסכם הראשון, יבוצעו כל החיובים המוטלים עליה ועל שמר, באופן שהמכר בגין המגרש ייכנס לתוקפו המלא (סעיף 2.1) (להלן: " התנאי המתלה"). עוד נקבע בסעיף 2.2 כי הרוכש בלבד יהיה זכאי להאריך מועד זה בהתאם לתנאי הסכם.

בנוסף הסכימו הצדדים כי בגין רכישת המקרקעין ישלמו הנתבעים סכום של 1,800,000$, מתוכו סכום של 950,000$ ישולמו לשמר, עבור רכישת הבעלות בדירות.

בהמשך, התגלעו בין הצדדים מחלוקות בנוגע להתקיימות התנאי המתלה, בעקבותיהן כרתו הצדדים, ביום 17.9.2001, הסכם חדש (להלן: " ההסכם השני"). ההסכם השני ביטל את הסכמות הצדדים הקודמות לו (סעיף 7.3 להסכם השני) (נספח ח' לתצהיר הנתבע).

ההצהרות שהצהירו הצדדים בהסכם השני דומות בעיקרן להצהרות שהצהירו בהסכם הראשון אשר הרלוונטיות שבהן צוטטו לעיל. התמורה בהסכם השני הופחתה לסכום של 1,650,000 דולר עבור כל המקרקעין (להלן: " התמורה"), מתוכו סכום של 950,000 דולר ישולמו למר שמר, בגין רכישת הדירות.

בסעיף 5 להסכם השני הסכימו הצדדים על מועדי תשלום התמורה. הוסכם כי תשלום התמורה תתבצע בכפוף לכל התנאים המפורטים להלן, שהאחריות לקיומם הוטלה, בהסכמה, על התובעים:

" 5.1.1 הצגת אסמכתאות ששמר רכש את מלוא זכות הבעלות בבית [..] והכוונה לחוזי הרכישה של שמר מדיירים הקודמים וכן אישור המינהל ו/או נכסי אריאל לענין זה, ולרבות אישור עורך דין שיאמת את חתימות הדיירים המפנים, על החוזים עם שמר, והכל באופן, שהבית כבר נהרס ע"י ספין ו/או שמר ביום הפינוי, וכן יפונו משתי החלקות מיכלי הגז של הדירה המערבית השכנה לשתי החלקות והחזקה בשתי החלקות תימסר לרוכש, כשהן פנויות מכל בנין, אדם וחפץ, ומכל זכות כל שהיא של מאן דהוא. (הריסת הבית בחוזה זה משמעה - הריסת כל חלקי הבית, שהם קירות פנימיים ורצפות, והשארת המעטפת בלבד - או לפי בחירת הרוכש - רק איטום כל פתחי וחלונות הבית, והכל על חשבון ובאחריות ספין ושמר)".

סעיף נוסף חשוב לענייננו הוא סעיף 7.2 להסכם השני, ובו ניתנה הזכות לנתבעים לנקוט בכל הליך או סעד, על פי שיקול דעתם, בגין עיכוב במועדי ביצוע ההסכם, כמו גם מניעה או סיכול של ביצוע ההסכם. יחד עם זאת, צוין מפורשות, כי זכות זו עומדת לנתבעים כלפי התובעים " ...לאחר שהיתרה בהם בכתב ומראש זמן סביר בנסיבות העניין והם לא תיקנו את ההפרה".

עוד יצוין כי במועד חתימת שני ההסכמים חלה על המקרקעין תב"ע 2506. תב"ע 2660 הופקדה בשנת 1997, אושרה למתן תוקף על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה ביום 2.10.2000, דהיינו עובר לחתימת ההסכם השני, ופורסמה בילקוט הפרסומים ביום 1.11.2001.

כחודשיים לאחר חתימת ההסכם השני, ביום 27.11.2001, פנה עו"ד בסון לב"כ התובעים (עו"ד פת- יה) במכתב שזו לשונו:

" המבנה החדש שעומדים להקים מרשי [הנתבעים - י"ש] אינו מתאפשר על פי התב"ע תא/2660, שפורסמה למתן תוקף בימים אלה.

המניעה נובעת מכך שלתב"ע הנ"ל ישנו תשריט קוי בנין, המונע את הבניה המבוקשת.